הפער הישראלי בין החלום על בניית בית פרטי לבין הסיוט הבירוקרטי בשלבי הבניה בפועל, מעולם לא היה גדול יותר.
מדד קלות הבניה בישראל 2019 הוא בין המחמירים בעולם, מה שמעיד על תהליך בניית בית מורכב ומסועף שמצריך לימוד מעמיק לתכנון שלבי הבנייה והכנה מנטלית לסובלנות של נזיר בודהיסטי לקראת המשימה.
כדי להקל ולהגן עליך מפני הסתבכויות שכבר גרמו לישראלים רבים הפסדים אדירים ואף לאובדן כל רכושם במקרי קיצון, ריכזתי עבורך את המידע העיקרי שצריך כדי להגיע ממצב של תוכניות בניה לבית פרטי ועד לאחיזת טופס 4 המיוחל ביד, תוך דגשים מיוחדים על מהמורות נפוצות שיכולות לצוץ בדרך ואיך ניתן להימנע מהן כאשר כל אחד מבעלי המקצוע שישכרו לטובת התהליך יודע היטב היכן גבולות האחריות תחת חסותו.
איך אמרו חכמנו – עדיף להיזהר מאשר להצטער!
אז תפנה 10 דקות כי המידע שמחכה לך כאן שווה הרבה מאוד כסף.
שימוש במדריך,
תחת תוכן העניינים יש חלוקה לפי נושאים.
לחיצה על נושא מסוים תעביר אותך ישירות לחלק הרלוונטי במאמר.
תוכן העניינים:
- מודד – הכנת מפת מדידה
- יועץ קרקע – סקר קרקע לפני בניה
- אדריכל – תוכנית בניה, גרמושקה
- קונסטרוקטור או מהנדס – כתב כמויות אדריכלי
- התקשרות עם מפקח בניה
- יועצים נוספים בבניה עצמית
- הזהרו מטעויות – התקשרות בהסכם עם קבלן
- אחריות קבלן בבניה עצמית
- כיצד נגן על הכסף שלנו
- הוצאות לא מתכננות של הקבלן
- ליקויים שנתגלו לאחר בניית בית פרטי
- קבלן בפשיטת רגל
מהי בניה פרטית
תב"ע
ככל ואנו מתכוונים לרכוש קרקע לבניית בית פרטי, שלב מקדים הוא לבחון את התב"ע של הקרקע, דהיינו לבחון את הייעוד של הקרקע, אם הוא למגורים או לתעשייה או לשטחי מסחר וכולה.
תכניות אדריכליות לבתים פרטיים נסמכות בראש ובראשונה על תוכנית בניין עיר (תב"ע) של השטח, ועל אפשרות ניצול אחוזי הבנייה. שטח הבית שנבנה, מספר היחידות, ומספר הקומות, תלוי בקשר ישיר לזכויות הבנייה שניתן לנצל בהתאם למסגרת תכנית בניין עיר שאושרה וניתן לה תוקף.
לעתים רבות על אף שקיימת תב"ע מאושרת מוגשות על ידי בעלי ההיתר בקשות לחריגות ולהקלות מתכנית בניין עיר הקיימת, ואלה נבחנות על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה.
לגובה היטל השבחה שנצטרך לשלם יש קשר ישיר להיקף זכויות הבנייה שניתן לנצל על הקרקע.
בפני אדם המעוניין לגור בבית קרקע עומדים 3 מסלולים:
- מסלול ראשון – לרכוש בית קרקע בהליך בנייה ישירות מקבלן.
- מסלול שני – לרכוש בית קרקע יד 2 מוכן מאדם פרטי.
- מסלול שלישי – לרכוש שטח פרטי ולבנות את הבית בעצמו.
בשני המסלולים הראשונים רכישת הנכס דומה לקניית דירה מקבלן או מאדם פרטי, הרוכש כפוף לתנאי המוכר והמבנה הקיים ומוגבל מאוד מבחינת יכולת גמישות ברמת התאמה אישית לצרכיו.
לעומת זאת… במסלול השלישי שבו נעסוק במאמר זה, הרוכש אומנם כפוף לאישורי הבניה בהתאם למדידות השטח על פי חוק תכנון ובניה ולדרישות הרשות המקומית ברמת חזות ונוף, אבל מצד שני, הרוכש חופשי לבצע בניה מותאמת אישית לצרכיו, הן מבחינת סוג הבניה, והן מבחינת חלוקת המבנה, רמת הגימור והפונקציונליות.
הליך של בניה פרטית מצריך היערכות מוקדמת מבחינת למידת שלבי בניה, תכנון תקציבי, וכישורים אישיים ליכולת ניהול הפרויקט בצורה יעילה ומהירה.
רכישת מגרש לבניית בית פרטי
בטרם נרכוש מגרש לבניית בית פרטי נציין כמה נקודות חשובות בנוגע לקרקע, ראשית נעשה בדיקה מקדימה של זכויות הבנייה שניתן לנצל על הקרקע הנרכשת בהתאם לתב"ע של המגרש, כמו כן חשוב לבדוק שהמגרש אותו אנו מתכוננים לרכוש מהווה יחידה עצמאית שרשומה בטאבו או במנהל ולא חלק ממושע.
ככל והמגרש הוא חלק ממושע, נבקש לבחון האם קיים הסכם שיתוף בין בעלי המקרקעין או הסכם חכירה מהמנהל שמציין את גבולות המגרש שאנו רוצים לרכוש על פי תשריט שצורף להסכם שיתוף או להסכם החכירה, לאמור יש חשיבות אם נבקש לקבל משכנתא לבנייה עצמית לצורך מימון רכישת הקרקע.
כמו כן, ככל והמגרש הוא בבעלות משותפת (מושע) בעת הגשת בקשה להיתר בנייה, נצטרך לקבל את ההסכמה של מלוא השותפים הרשומים במקרקעין, והאמור יכול לעכב ואף למנוע את קבלת ההיתר.
מס הרכישה בגין רכישת קרקע לבנייה עומד כיום על 6% ממחיר העסקה.
עלות בניית בית פרטי עד מפתח
מחיר בניית בית פרטי מתומחר על פי יחידות מחיר למ"ר. עלות בניה למטר מרובע נעה באזור 6,000 ש"ח בממוצע לבניה סטנדרטית.
עלויות בניית בית פרטי משתנות בהתאם לסוג הבניה ומגלמות עוד המון משתנים הקשורים לתהליך. רמת הגימור והמפרט הטכני של הבית מהווים את החלק המשמעותי בתמחור. כמו כן, שינויים שמתבצעים תוך כדי הבניה, פחת גבוה בחומרים, כושר המיקוח של בעל הנכס מול אנשי המקצוע וכו'… לכל אלו יש חלק בגילום המחיר הסופי לבניית בתים פרטיים.
אם עשינו תכנון תקציבי בצורה טובה, כדאי לקחת מקדם ביטחון של 15% לטובת הוצאות לא צפויות.
ישנם עוד אלמנטים בנוגע לעניין הפיננסי כגון בניה נכונה של תמהיל המשכנתא, זמני עבודה אשר גורמים לבעל הנכס הוצאות דיור חודשיות, בניה ירוקה שתגרום לחסכון חודשי בהוצאות המיזוג של הבית, לוחות סולריים כהשקעה לחיסכון חודשי בחשמל וכו'.
כל אלו נתונים לשיקולכם בהתאם לתקציב ולהשקפתכם הפיננסית.
המפתח להצלחה של בניה פרטית הוא העסקת בעלי מקצוע אמינים וטובים, בדיקה מקדימה לגבי מצבם הפיננסי, ובראש ובראשונה הכנת חוזה התקשרות מקצועי ואישי המגדיר את גבולות האחריות של כל גורם בהליך הבניה כדי לאבטח ולהגן על בעל הנכס במקרה שיצוצו הפתעות לא צפויות בהמשך.
היטלי פיתוח ואגרות בניה
מלבד הוצאות בנייה ותשלומים לקבלן וליתר בעלי המקצוע, רצוי לדעת שבדרך לבית שלנו קימות הוצאות לרשויות שהמכנה המשותף שלהם הוא השתתפות שלנו בחיבור הנכס לתשתיות והשימוש שאנו נעשה בתשתיות קיימות.
היטלי פיתוח נחלקים ל-5 מרכיבים:
- היטל תיעול – הכנת תשתית לניקוז מי גשמים
- היטל ביוב – הכנת תשתית לניקוז הביוב מהמבנה
- היטל סלילה – בין פיתוח וסלילה של כבישים ומדרכות
- היטל צנרת מים – הנחת צנרת למי שתיה.
- חשמל ותקשורת – הכנה לחיבור המבנה לחברת החשמל ולספקי תקשורת.
אגרת בניה למ"ר
זו אגרה המשולמת לרשות המקומית בגין כל מ"ר לבנייה על פי חישוב שנעשה על ידי הרשות המקומית.
קיימים שני תמריצים עיקריים שמחייבים בהיטלי פיתוח.
הראשון מתרחש כאשר לראשונה מניחים תשתית עירונית בסמוך למגרש עליו נעשית בניה עצמית.
החיוב המוטל על הבעלים עשוי לכלול חיוב בגין שטח הקרקע בלבד, ובמקרים בהם קיים מבנה הוא עשוי לכלול חיוב הן על רכיב הקרקע, והן על רכיב השטח הבנוי.
השני, שרלוונטי לנושא בניה עצמית, מתרחש כאשר יוטל היטל פיתוח על בעל נכס עם הגשת בקשה לקבלת היתר בנייה.
אם קיימות כבר תשתיות שבעדן שולמו כבר היטלי פיתוח או דמי השתתפות, יחוב בעל הנכס בתשלום היטל עבור רכיב השטח הבנוי בלבד (בהתאם לבקשה להיתר).
מודד – הכנת מפת מדידה
בטרם יחל האדריכל את עבודתו – יש לשכור מודד לצורך הכנת מפת מדידה טופוגרפית של גבולות המגרש לפני התחלות הבניה.
המודד יכין גם בהמשך מפות מדידה להיתר בניה הכוללות בנוסף למפת מדידה טופוגרפית גם תשריט של קווי הבניה, ובהמשך גם לצורך הוצאת טופס 4.
יועץ קרקע – סקר קרקע
יועץ קרקע מכין תכנית לביצוע סקר קרקע לפני בניה ומבצע קידוחי ניסיון, בדיקות שדה ובדיקות מעבדה.
על בסיס תוצאות וממצאי סקר הקרקע, מבוצעים חישובים והנחיות מפורטות לתכנון היסודות של המבנה. דוח יועץ קרקע מהווה לעתים תנאי של הועדה לתכנון ובניה של הרשות המקומית לצורך קבלת היתר בניה ודוח שמועבר ליתר בעלי המקצוע לצורך תכנון נכון של המבנה.
דוח יועץ קרקע מחיר
עלות של סקר קרקע נעה בסביבות 3,500 – 4,500 ש"ח.
תלוי כמובן בגודל המגרש ובמורכבות השטח לתנאי הבניה.
אדריכל – תוכנית אדריכלית
בחירת אדריכל טוב, תעניק לכם תכנון וניצול מיטבי של השטח עליו בונים, חשוב מאוד להתקשר עם אדריכל בחוזה – בדיוק כמו עם הקבלן שתבחרו.
ליווי אדריכלי לפרוייקט בניה עצמי הוא קריטי לצליחת כל המשוכות הבירוקרטיות וכן האדריכל משמש גם סוג של פיקוח בניה עליון על כל תהליך הבניה.
מה זה גרמושקה
האדריכל יכין תכנית אדריכלית לבניית בית פרטי, שהיא הבקשה להיתר בנייה, אשר תוגש לאישור כל הגופים הרלוונטיים, ותכלול את פרטי המבקש ועורך הבקשה, פרטי המגרש ושטח הבנייה, טבלת השימושים ופירוט השטחים, מפות מדידה, נסח טאבו, חתימות של כל הבעלים ועוד..
הערה חשובה – תוכנית אדריכלית מוגנת בזכויות קניין עבור האדריכל שבנה אותה. אם חשבת לקחת תוכניות מהשכן או לחפש תוכנית אדריכלית בחינם בגוגל תדע שאתה חשוף לתביעה.
לאחר הכנת התוכנית תוגש לך הדמיה אדריכלית של הבית בתלת מימד. עלות הדמיה אדריכלית נעה בממוצע סביב 3,000 שקל במידה ולא נסגרה בהסכם מראש עם האדריכל.
לכן מסגרת השירות והאחריות שהאדריכל מעניק לשירותים שניתנים חייבת להיות מעוגנת בהסכם שיכין עורך דין כחלק מהסכמי ההתקשרות מול שאר הגורמים.
מהנדס | קונסטרוקטור – כתב כמויות
מהנדס או קונסטרוקטור של הבניה תפקידו לקחת ולהמיר את התוכנית האדריכלית (החלק שמתייחס לנושא השלד) לשפה הנדסית.
מה זה קונסטרוקטור
מבחינת מזמין הבניה, קונסטרוקטור או מהנדס זה היינו אך. ההבדל בין השניים מתבטא בעיקר בבניה רוויה של בניינים מעל ארבע קומות כאשר מהנדסים רשאים בהתאם לרשיונם לעבוד בפרוייקטים מורכבים מבחינה הנדסית.
כאשר בונים בית פרטי, על המהנדס לעבוד בסינגרגיה טובה מול האדריכל ולוודא שהתוכנית ההנדסית משתלבת עם התוכנית האדריכלית של הבית, וככל שלא לפתור את הבעיות מול האדריכל.
מהנדס אמור לקחת בחשבון את תנאי השטח עליו יוקם המבנה, לעיתים קרובות בשילוב של יועץ קרקע – תלוי בדרישות הרשויות.
מהנדס מכין כתב כמויות שהוא חישוב של כמויות החומרים הדרושים (כגון מלט, חצץ, ברזלים…) לשם השלמת הבנייה. הקבלן אשר יבנה את הבית, חייב לפעול בהתאם לתוכנית ההנדסית שהוכנה.
האחריות של קונסטרוקטור לתקינות הבנייה קריטית להצלחת התהליך – ולכן חייבת להיות מעוגנת בהסכם עבודה מול הקונסטרוקטור.
אומנם מהנדסים או קונסטרוקטורים נושאים באחריות פלילית במידה ותמצא סכנה מהותית במבנה, ולכן אפשר להיות רגועים שהם אכן ידאגו לעבוד לפי התקנים המחמירים ביותר אך יש חשיבות רבה גם לנושא עמידה בזמנים ועל כך יש לתת את הדעת בהסכם ההתקשרות עימם.
פיקוח בניה
מאחר והליך בניית בית פרטי אורך זמן רב, ולאדם הממוצע שעובד במהלך היום אין את היכולת להיות במעקב צמוד באתר הבנייה, נכנס הצורך בשירות של פיקוח בניה.
מפקח בניה הינו ידו הארוכה ואיש האמון של מזמין הבנייה, תפקידו לפקח על כל שלבי הבנייה. מפקח דואג לתכנית עבודה ולתיאום בין כל אנשי המקצוע, ומנהל את הפרוייקט בשם המזמין. הוא בודק את עבודותו של הקבלן, ואף הקבלן, וכל איש מקצוע אחר שנשכר לצורך ביצוע העבודות, מחוייב להשמע להוראות של מפקח הבנייה ולרשום הסתייגויות של הקבלן.
התקשרות חוזית עם מפקח הבנייה כמו עם יתר אנשי המקצוע חשובה, ובכך מעגנת את תחומי האחריות של מפקח הבניה.
תחום סמכויותיו של מפקח הבניה תלוי מאוד בהסכם ההתקשרות וישנם מפקחים המשמשים גם כמנהלים של אנשי המקצוע בפרוייקט הבנייה ודואגים לתיאום ולתזמון בין אנשי המקצוע.
יועצים נוספים בבניה עצמית
בהתאם לתקציב המתוכנן, יש לשקול כבר בשלב תכנון הבית לשכור יועצים נוספים כגון יועץ חשמל, יועץ אינסטלציה, יועץ גינון ויועצים נוספים בהתאם לרמת התכנון של הבית, כמובן שכל היועצים צריכים לעבוד בשיתוף פעולה מול האדריכל לצורך יצירת תוכנית אדריכלית מתוכננת מראש.
לפעמים כאשר בונים בית לא משקיעים מספיק מחשבה לגבי מיקום נקודות חשמל, או ניקוז של מים בתוך הבית ומחוצה לו, ולכן תכנון טוב מראש חוסך המון כאבי ראש בהמשך.
היתר בניה
היתר בניה זהו אישור פורמלי של הרשות המקומית המאפשר לבצע שינויים בנכס ומאפשר לקבלן מטעמכם לעלות על הקרקע ולהתחיל את הבנייה. להיתר בנייה מצורפים התכנית האדריכלית, מפות מדידה ואישור הגופים המוסמכים. תוקף היתר בניה הוא עד שלוש שנים מיום הנפקתו, וכל עוד לא עומדים בלוח הזמנים המצוין בהיתר, בעל הנכס יצטרך להיכנס להליך של חידוש היתר בניה.
הבקשה להיתר בנייה שערך האדריכל בצירוף התוכניות והמפות מוגשת לועדה לתכנון ובניה של הרשות המקומית לצורך בחינה והוצאת ההיתר. מכיוון שכל ועדת תכנון ובניה ברשות המקומית רשאית לדרוש אישורים שונים ייתכן שקבלת היתר בניה מעיריית ירושלים יהיה שונה בדרישותיו מאשר קבלת היתר בניה תל אביב.
במידה ומאשרת הועדה את הבקשה ינתן היתר בכפוף לתשלום אגרת בנייה והיטל השבחה. ככל ולא אושר היתר בניה נוכל להגיש ערר תוך 30 ימים ממועד ההחלטת הדחיה ובו יהיה עלינו להציג פרטים נוספים, נימוקים והסברים שישנו את החלטת הוועדה.
לעתים מתנה הועדה את קבלת היתר בניה בתנאים מקדימים, כגון אישור אגף עתיקות, אישור יועץ תחבורה, אישור רשות שדות התעופה וכו'.
ועדת תכנון ובניה
זוהי ועדה של הרשות המקומית שהינה אחראית על הנפקת היתרי בנייה בהתאם לתקנות התכנון והבנייה בשטחים שקיימת לגביהם תכנית בניין עיר (תב"ע) מאושרת.
תפקידה של הוועדה לבחון את הבקשה להיתר שמוגשת לה, לאחר הדיון בוועדה ייכתב פרוטוקול של הדין ודברים שנאמרו בועדה וכן רשימת תנאים שעל בעל הנכס לעמוד בהם לצורך קבלת ההיתר.
מה ההבדל בין הסכם הזמנת עבודה לבין מפרט עבודות?
כדי שהעבודות יצאו באופן שתכננו וכדי להפחית את אמת הסיכון והנזקים, בין כל נותן שירות שאיתו שמבצע עבורינו עבודות, חשוב מאוד להתקשר בהסכם להזמנת עבודות שיפרט מה בדיוק אנו מקבלים מנותן השירותים בין אם זה קבלן, אדריכל, מהנדס, יועץ חשמל וכולה…
עורך דין מקרקעין לבניה פרטית
עו"ד שמלווה את הליך הבניה מראשיתו ואחראי לעריכת חוזה התקשרות עם בעלי המקצוע שנשכרים לצורך הפרויקט. חוזים אלו מתארים את העבודה לשמה התקשרנו, ומכילים מסגרת זמנים של העבודה, מחיר העבודה, אופן ביצוע העבודה, האחריות של נותן השירותים לעבודה, ועוד נקודות משפטיות.
תפקידו של עורך דין מקרקעין בבניה פרטית הוא להיות שומר הראש של מזמין העבודה כדי לבטח ערבויות לעמידה בזמנים, לערוך בדיקה מקדימה על בעלי המקצוע, ובטחונות פיננסיים למקרים של פשיטת רגל.
חשוב לציין שכל שלבי בניית בית פרטי תלויים בביצוע שלב מקדים מה שהופך את בעלי המקצוע לתלותיים אחד בשני. לכן, זהו נושא קריטי לעגן עמידה בזמנים או פריסת תשלומים בתוך הסכם עבודה בכתב שמפרט את סמכויותיו של כל אדם המעורב בפרויקט.
לדוגמה, חוזה קבלן שלד או הסכם מול אדריכל וכולה, מעגן את מסגרת היחסים של הצדדים לצורך ביצוע העבודות שלשמן אנו רוצים להתקשר עמהם ואת מסגרות האחריות של כל אחד מהם, כך שאם במקרה ונוצר עיכוב שתוקע את המשך העבודה הגורם שאחראי על אותו עיכוב יישא בתוצאות.
מפרט טכני
מפרט טכני בבניה עצמית מהווה הוראות הפעלה לקבלנים השונים, לוקח את תכנית השרטוט האדריכלי וממיר אותה למסמך ומציין את הדרישות בכתב. כך למשל יציג המפרט בכתב את גודל הסלון, אופן החישוב של השטח של הסלון, איזה פריטים יהיו בסלון, כגון מרצפות מאיזה סוג, מספר שקעים, רמת גימור ועוד
רצוי שבבניה עצמית יוכן מפרט בהתאם צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד- 1974 (ראה קישור), מפרט טכני למעשה מהוה את המצפן של הקבלן לצורך בנייה מוצלחת, ולכן הוא מצורף להסכם ההתקשרות שנערך עם הקבלן.
כתב כמויות
הכנת כתב כמויות אדריכלי לבית פרטי הינו מסמך הכרחי לצורך היתכנות פיננסית של הפרויקט. זו בעצם רשימה המציגה את כל כמויות החומרים והפריטים הנחוצים לעבודות תשתית ופיתוח ולבניית המבנה. רשימה זו מבוססת על המפרט טכני ותוכניות מאושרות.
כאשר התכנון המפורט מתבצע כנדרש וחישוב הכמויות מחושב נכון, אין סיבה שתהיה סטייה גדולה בין הכמויות שבכתב הכמויות לפחת הכמויות המבוצעות בפועל. כתב הכמויות אף משמש כלי בקרה תקציבית לאורך חיי הפרויקט.
היטל השבחה
היטל השבחה הינו מס שמשולם בגין מימוש זכויות בנייה והוא נקבע על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה, גובה היטל ההשבחה הינו מחצית מערך ההשבחה.
על פי חוק מוגדר היטל השבחה – "תשלום חובה בעקבות אישור תכנית בנייה, מתן הקלה או התרת שימוש חורג המעלים את שווי המקרקעין. את היטל ההשבחה מטילה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על הבעלים או על החוכר של המקרקעין. שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה".
קבלת מימון משכנתא לבנייה עצמית
אפשרות קבלת משכנתא לבנייה עצמית למימון הבניה נחלק בין מימון רכישת הקרקע לבין מימון עלויות הבניה, בהתאם לצרכים של הלקוח ולהון העצמי שלו.
מימון באמצעות משכנתא של עלויות הבניה הינה נפרדת ממימון של רכישת מרכיב הקרקע, כך שאם רכשנו שטח בעלות של 1 מיליון ₪ ועלויות הבניה מוערכות ב- 800 אלף ₪, ונבקש לקבל מימון משכנתא לבנייה עצמית – סך המשכנתא שנקבל מהווה 60% מעלויות הבנייה בתוספת ערך הקרקע. דהיינו 60% מ-1.8 מיליון ₪ – 1,080,000 ₪ מימון.
אם קבלנו מהבנק משכנתא על הקרקע (שעלתה מיליון) בשיעור של 70% – כלומר 700,000 ₪ – סך המשכנתא שקבלנו עבור הקרקע יקוזז מהסך הכולל שנוכל לקבל עבור עלויות הבנייה, מה שאומר שעבור עלויות הבנייה יישאר לנו מימון של (1,080,000 ₪ פחות 700,000 ₪) – סך של 380,000 ₪ בלבד.
לכן חשוב מאוד לתכנן היטב את נושא המימון קודם רכישת הקרקע ותחילת הבנייה, ורצוי אף להיעזר ביועץ משכנאות גם כדי להימנע מבעיות באמצע התהליך וגם כדי לבנות תמהיל משכנתא נכון לטווח הרחוק.
בכל שלבי בניית בתים פרטיים הבנק צפוי לשלוח שמאי כדי לוודא שהתהליך הסתיים באופן תקין, ורק לאחר מכן תקבלו כסף בעבור המשך הפרויקט. את הכסף אתם מקבלים לאחר ביצוע העבודה, כלומר לפני התשלום המלא, בהתאם לאחוז המימון שאושר לכם. אם לדוגמה, ביצוע עבודות השלד יעלה 150 אלף שקלים, תקבלו רק את האחוז שאושר לכם מתוך חלק זה ואת השאר תצטרכו לממן מההון העצמי.
כמו כן, יש לקחת בחשבון שלצורך הליך בקשת מימון משכנתא לבנייה עצמית הבנק יבקש לראות תכניות בנייה וכן הסכמי התקשרות עם בעלי המקצוע אם זה קבלנים, מפקחים ועוד, ולכן נושא התקשרויות עם אנשי מקצוע מהווה נדבך חשוב לצורך קבלת אישור המשכנתא.
סוגי בניית בית פרטי
לאחר שהבנו את ההליך הבירוקרטי, עלינו להחליט על סוג הבנייה בטרם עליית קבלן ביצוע לקרקע.
את הועדה לתכנון ובניה ברשות המקומית לא מעניין סוג הבניה שאנחנו נבנה בשטח הפרטי שלנו אבל מצד שני אנחנו מחוייבים לציין את סוג הבניה כשמגישים את התוכניות ולדרישות הועדה מבחינת חזות ונוף.
לדוגמה, היתר בניה עיריית ירושלים עלול לדרוש חיפוי של המבנה באבן ירושלמית בשכונות מסויימות כדי לשמור על חזות הנוף של אותה שכונה. מצד שני, היתר בניה עיריית תל אביב יכול לדרוש את גובה החומה החיצונית או אחוז רעפים בגג המבנה וכו'. כל עיריה והשגעונות שלה.
קיימים שלושה סוגי בניה עיקריים:
- בניה קלה
- בניה קונבנציונלית
- בניה ירוקה
בניה קלה למגורים
סוג בניה זה נפוץ מאוד בחו"ל במדינות כמו אסטרליה, ארה"ב ואירופה, אבל בישראל לעומת זאת בניה קלה זהו תחום יחסית טרי וחדש. לרוב, קבלן לבניה קלה מכין את השלד מפלדה או מעץ וקירות המעטפת נבנים בצורת לוחות המונחים אחד על השני כאשר לכל לוח מאפיין יחודי כמו לוח לאיטום, בידוד וכו'
כל העבודה לייצור הלוחות והשלד נעשית במפעל החברה לפי תוכנית אדריכלית שנמסרה מראש, ולכן הליך הבניה בשטח הוא הרבה יותר מהיר והרבה יותר נקי.
בניה קלה יתרונות
המאפיינים הבולטים לבניה קלה הם,
– זמני ביצוע מהירים
– בידוד איכותי לבית
– חיסכון בפחת ופינוי פסולת בניה.
בניה קלה חסרונות
לעומת זאת, החסרונות הבולטים הם,
– קושי בשינויים בתוכנית לאחר עליה לקרקע
– אין הרבה קבלנים וחברות שעוסקות בתחום כמו בחו"ל
– קשיים במכירת הבית.
עלות בניה קלה מחיר למטר
רבים נוטים לחשוב שבניה קלה היא בניה זולה אך לא כך הדבר. עלות בניה קלה למטר נעה בסביבות 6,000 שקל למ"ר שזה מחיר בניה רגילה בסטנדרט ממוצע.
אבל אם אנחנו כבר מסתכלים ברמת בניה קלה מחירים ועלויות, צריך להסתכל על זה מרמת המאקרו…
מכיוון שהיתרונות בבניה קלה הם בידוד מעולה, זמני עבודה וחיסכון בפחת אז לשלושת הדברים האלו יש משמעות כספית שלרוב לא מגולמות במחיר למ"ר.
בידוד מעולה יעניק לנו חיסכון חודשי בחימום וקרור הבית. תכפילו את החסכון הזה בתקופת המגורים שלכם במבנה ותקבלו סכום נאה ולא מבוטל שצריך לקחת בחשבון.
זמני עבודה מהירים יכניסו אותנו לבית מהר ויחסכו לנו עלויות דיור למשך תקופת הבניה. בניה סטנדרטית יכולה להימשך גם שנתיים או שלוש שנים ולפעמים אף יותר כך שמדובר בעוד סכום משמעותי שלא מתבטא במחיר למ"ר בבניה קלה.
חיסכון בפחת של חומרי הבניה ופינוי הפסולת גורמים לכך שנפחית דרסטית את הסיכון להוצאות בלתי צפויות במהלך הבניה.
לכן, המלצה שלי לפני שבוחנים בניה קלה מחירים ושיטות כדאי לבחון את העניין עם אנשי המקצוע בהסתכלות יותר רחבה מאשר עלות בניה קלה למטר.
משכנתא לבניה קלה
בקשת משכנתא לבניה קלה הינה הליך שונה מבקשת משכנתא לבניה עצמית רגילה ולכן אם יש צורך בעזרה למימון הבנייה מהבנק, כדאי לבחון זאת מראש מול הגורמים הרלוונטים.
בניה קונבנציונלית
מדובר על סוג הבניה הנפוץ ביותר שרובנו מכירים. תכנון יסודות המבנה והשלד, הגשת התוכניות לקבלן ביצוע ועליה לקרקע. בניגוד להליך של בניה קלה שלרוב מתנהל מול ספק אחד, כאן מדובר בהליך שלוקח המון זמן בגלל שמעורבים בו המון קבלנים ואנשי מקצוע וכל אחד תלוי בשני.
בהליך זה, כדאי לקחת בחשבון תקציב בנפרד המשמש כמשענת ביטחון להוצאות בלתי צפויות.
ברמת הבירוקרטיה התהליכים דומים אך ברמת הביצוע קיים הבדל מהותי כפי שנפרט בהמשך בסעיפים של הסכמי קבלנים.
בניה ירוקה
מדובר על בניה ידידותית לסביבה. לרוב מייחסים בניה ירוקה לבניה קלה אך אפשר להשיג בניה ירוקה גם בהליך בניה רגיל כאשר העניין תלוי בחומרי הגלם המשמשים לבניה ובעיקר תלוי באדריכל המתכנן את המבנה.
ישנם אדריכלים המתמחים בבניה ירוקה אשר בוחנים היטב את תנאי השטח ובונים תוכנית אדריכלית בהתאם לשעות השמש כדי למקסם את השימוש בתאורה טבעית לרוב שעות היום.
כמו כן, מכינים כתב כמויות עם חומרי גלם ידידותיים לסביבה והתייחסות משמעותית לענייני בידוד המבנה כדי לחסוך בהמשך שימוש בחשמל לצורכי חימום וקירור הבית.
הסכם קבלן לבניית בית פרטי
קיימות שתי צורות הסכמי התקשרות עיקריות שמקובלות בענף בניה עצמית
- הסכם קבלן מפתח – קבלן ראשי המבצע את כל פעולות הבניה באמצעותו ובאמצעות קבלני משנה מטעמו, משלב העלייה לקרקע ועד לקבלת טופס 4 ומסירת המפתח. בדרך זו האחריות לכל הבנייה מוטלת על כתפיו של קבלן המפתח. שיטה זו היא נוחה יותר מבחינה תפעולית אך לרוב יקרה יותר עקב הרווח היזמי של אותו קבלן מפתח.
קבלן מפתח מחיר
בדרך זו, קבלן עד המפתח מקבל את התוכנית האדריכלית, כתב כמויות ומפרט טכני שסופקו על ידי המהנדס והאדריכל ומתמחר עלות כוללת של הפרוייקט.
עלות הבניה משתנה בהתאם לדרישות המזמין ומתומחרת לפי מחיר למ"ר.
- התקשרות חוזית עם מספר קבלני משנה – בדרך זו קיימת הפרדה בין קבלני הביצוע כך שלמשל חוזה קבלן שלד נעשה בנפרד מהתקשרות עם הסכם קבלן אלומיניום, קבלן אינסטלציה וכולה.
דרך זו קצת יותר מסורבלת ואין כאן כתובת אחת שיכולה לקחת אחריות במקרה של ליקויים, כך שכל קבלן יכול להעביר את האחריות לקבלן אחר ולכן קיימת בעייתיות מהפן המשפטי במקרה של ליקויים.
עם זאת, שיטה זו מוזילה את עלויות הבניה בגלל היכולת של המזמין לבצע תהליכי התמחרות בין כל קבלן וקבלן אבל גם דורשת יכולת ניהול פיקוח ותיאום בין כל קבלני המשנה. לכן בשיטה זו נהוג להצמיד מפקח בניה שילווה את כל הליך הבניה.
קבלן מורשה ברשם הקבלנים
בטרם נתקשר עם קבלן לצורך ביצוע עבודות יש לבדוק האם הקבלן הינו קבלן מורשה לביצוע עבודות בניית בתים פרטיים הרשום בפנקס הקבלנים.
בדיקה קצרה בפנקס הקבלנים תאפשר לנו לבדוק את הסיווג של הקבלן.
סיווג של הקבלן הוא חשוב לאור האחריות שהקבלן נוטל על עצמו, ומאחר וקיימים כיום קבלנים בשוק שהסיווג שלהם הוא לעבודות כבישים או תשתיות, ואינם מוסמכים לעשות עבודות אחרות כגון בניית בתים פרטיים.
גם שמתקשרים עם קבלן בהסכם, חשוב לבדוק שהקבלן עצמו אחראי לביצוע העבודות או להעסקת קבלני משנה שהינם מורשים ורשומים בפנקס הקבלנים.
ההיסטוריה מלמדת שרבים נופלים ברשת זו ומעסיקים קבלנים שאינם מורשים, עקב הפיתוי למחיר בניה זול, אך אינם מודעים לסיכון שהם נוטלים לאחר שמתגלים ליקויים בעבודות של הקבלן.
בדיקה מקדימה של קבלני בניה
אחת התופעות השכיחות והמסוכנות ביותר בקרב קבלני בניה היא האפשרות שהקבלן יפשוט רגל.
בטרם מתקשרים עם קבלן בנייה, רצוי מאוד לבדוק את הרזומה של הקבלן, להתקשר ללקוחות שהוא בנה להם בתים, לנסות לבדוק את היציבות הכלכלית שלו, ולאתר כל מידע על הקבלן שיעזור לכם להפחית את הסיכונים.
מידע משפטי וכן מידע מאתרים כמו BDI או B&D יכולים לתת תמונת רקע טובה על היכולת הכלכלית של הקבלן ולהפחית את הסיכונים טרם ההתקשרות עימו.
קבלנים לבניית בית פרטי
הזהרו מטעויות – חוזה עם קבלן ביצוע
אז לאחר שכבר ערכתם תוכנית לבניית הבית, הכנתם כתב כמויות, קבלתם היתר בניה ואפילו דאגתם למימון מהבנק…
השלב הבא, הוא השלב המעשי בוא הנכם נדרשים להתקשר עם קבלן לצורך בניית הבית.
שתי הטעויות הנפוצות ביותר:
- הסכם בעל פה
טעות ראשונה של מי שמתקשר עם קבלן או עם מספר קבלני משנה – היא לסכם בעל פה על מחיר ואת התנאים ולא לערוך הסכם בכתב.
גם אם אנחנו מכירים את הקבלן, זה חבר טוב, קרוב משפחה וכו'. כשהולכים להשקיע מאות אלפי ש"ח ויותר בבנייה… אנחנו חייבים שיהיה לכם הסכם קבלן בכתב.
- הסכם קבלן מוכן מהאינטרנט
טעות שניה – היא להוריד הסכם קבלן מהאינטרנט ולחשוב שזה באמת רציני. חשוב שתבינו שהסכמים מהאינטרנט הם טמפלטים מוכנים שאין בינהם לבין העסקה שאתם עושים כל קשר. אז נכון שחלק מהסעיפים יכולים להיות רלוונטים לפרויקט שלכם אבל את החורים שבהסכמים אלו אנשי מקצוע (כמו קבלנים) מזהים מקילומטר וידעו בדיוק איפה תישארו חשופים לפולישטיק.
כדי להמנע מסיכונים מיותרים בבניית בית פרטי, עלינו לפנות לאיש מקצוע כמו עורך דין מקרקעין שיערוך לנו הסכם טוב שמגן עלינו מפני כל תרחיש אפשרי. הסכם טוב זה כמו לתפור חליפה אצל חייט בהתאם למידות הגוף. לכל עסקה יש את הניואנסים המיוחדים שלה אשר דורשים התייחסות פרטנית בסעיפי ההסכם ועל כך עוד נרחיב בהמשך.
אחריות הקבלן לעבודה
בניגוד לרכישת דירה מקבלן – בה מוטלת על הקבלן אחריות מכח חוק המכר דירות לגבי ליקויי בניה וכן חוק המכר דירות (הבטחות השקעה) לגבי הערבויות של הקבלן הנדרשות בעסקה.
ככל ומדובר בבניה עצמית קיימת מחלוקת בפסיקה האם על קבלן בנייה עצמית חלה אותה האחריות. ולכן חובה לעגן בהסכם מול הקבלן את גבולות האחריות שלו ביחס לבניה וכן עוד נושאים מהותיים שישמשו ככרית בטחון לעמידה של הקבלן בהתחייבויותיו.
ככל ומדובר במספר קבלני משנה איתם עובדים בנפרד רצוי לדעת כי נושא האחריות הינו קריטי לגבי כל אחד מהם בנפרד.
אם לאחר סיום הבנייה מתגלה בעיית נזילה או רטיבות, האחריות בין הקבלנים יכולה להתגלגל בין קבלן האיטום שיעביר אותה לקבלן הצנרת שיעביר אותה לקבלן אחר וכולה, והיחיד שנותר ללא מענה הוא המזמין.
לא בכדי רוב התביעות בבתי המשפט מתמקדות באחריות של קבלנים לליקויים שנוצרו במבנה, והנסיון לבחון מי נושא באחריות לנזקים שהתגלו.
בכדי להקטין את הסיכוי להקלע למצב כזה, יש צורך לערוך הסכם שמעגן את גבולות האחריות של כל קבלן ואת האופן בו מאושרות העבודות במהלך הבנייה (במידה והחלטנו לא להתקשר עם קבלן מפתח שנושא במלוא האחריות לליקויים שיווצרו במבנה)
כיצד נגן על הכסף שלנו
תשלום לקבלנים בבנייה עצמית נעשים בהתאם לקצב התקדמות עבודות הבנייה של הקבלן.
בקיצור – לא סיימת, לא שלמת.
במידה והבניה העצמית נעשית באמצעות מימון בנקאי, יש לבחון מראש את דרישות התשלום של הבנק המממן ביחס לקצב התקדמות הבנייה ולעשות את ההתאמות הנדרשות בהסכם.
כדי להבין זאת בפשטות, לאחר כל שלב בבניה שהקבלן מסיים – אם זה סיום שלב בניית השלד, סיום שלב טיח או תשתית החשמל, אינסטלציה וכולה – משולם לקבלן בהתאם לאמור בהסכם.
במידה והמימון נעשה מכספי משכנתא, יש להתאים את תנאי התשלום לאלה שהוכתבו על ידי המוסד הבנקאי שמעניק את המימון.
עם זאת, צריך לשאול מי מאשר שסיום אותו שלב נעשה באופן תקין? אולי קיימים ליקויים בבניית השלד, לכן רצוי שלפני כל תשלום שנעשה לקבלן, תהיה בקרה חיצונית (כגון מפקח בניה או מהנדס), שנותן את האוקיי לסיום אותו שלב בניה.
סעיפי חלוקת התשלומים בהסכם מול קבלן ביצוע יכול להציל את מזמין מצרות מיותרות במידה והם מנוסחים כהלכה ומותאמים לעסקה ולצרכי הלקוח.
הוצאות לא מתוכננות של הקבלן
אחד הסיכונים המהותיים שקורים לא מעט הוא במקרה שקבלנים לעתים שוגים בחישוב ההוצאות הצפויות למהלך הבניה.
לדוגמא סכמתם עם קבלן מפתח על תשלום של מיליון ₪ עד להוצאות טופס 4, במהלך הבנייה נתגלו בעיות בקרקע שדרושות התערבות הקבלן והוצאות נוספות, אם זה כתוצאה מנזקים שהוא גרם הקבלן לשכן במהלך עבודות הבניה, אם זה מאירועים לא צפויים של מזג אוויר, אם זה כתוצאה מרשלנות של קבלני משנה שלו, ועוד ועוד….
מי משלם את המחיר?
הפרקטיקה מלמדת שרוב הסיכויים שהקבלן יעשה הכל כדי לא להמשיך את העבודות עד שיקבל כסף אשר יכסה את ההוצאות הלא צפויות…. ובדרך זו מחזיק את המזמינים כבני ערובה, ותוקע את המשך העבודות. סעיף הגנה בהסכם ההתקשרות המאפשר למזמין להעסיק קבלן אחר במקרה שהקבלן מסרב לקחת אחריות ימנע את עיכוב העבודה ולרוב אף ימנע מראש סחטנות מסוג זה.
ליקויים בבניה פרטית
רוב התביעות כנגד קבלנים בבתי המשפט, נוגעות לליקויי בנייה של הקבלן. ליקויים כגון, איטום לקוי שגורם לרטיבות, סדקים בקירות, נזילות, מערכות לא מתפקדות, בעיות בשלד וכולה…
במהלך הבנייה מאוד קשה לאתר את הליקויים האלו, ובדרך כלל לאחר סיום הבנייה כאשר כבר גרים בתוך הבית, מתחילות לצוץ התקלות.
בשלב זה, לאחר שכבר שולם כל הכסף לקבלן, כמעט נדיר למצוא קבלנים שיסכימו לשאת בהוצאות על חשבונם ולבצע את תיקון הליקויים.
עם זאת, אם יודעים מראש להעריך את הסיכון הנדרש ולתת לו ביטוי נאות בהסכם יכולה להחסך לנו עגמת נפש רבה בהמשך, וככל והמצב יגרר לבית משפט, סיכויים גבוהים יותר לזכות בתביעה.
קבלן בפשיטת רגל
גם עם כל הבדיקות שנעשה, אנחנו שומעים חדשות לבקרים, על קבלן כזה או אחר שפשט את הרגל – פשיטת רגל של קבלן בפרקטיקה היא נזק עצום למזמינים, שמסבה נזקים כספיים אדירים.
אחת הדרכים להתמודדות עם סוג סיכון זה היא לדאוג לבטחונות טובים בהסכם ההתקשרות שיקטינו את הסיכון והנזק במקרה שהקבלן פושט את הרגל.
יש כל מיני בטחונות שחייבים לאשר בהסכם מול מהקבלן:
- ערבות או ביטוח ביצוע עבודות
- ערבות או ביטוח נגד נזקים לצד ג'
- ערבות בגין שנת בדק
- ובמקרים מסויימים גם ערבות אישית של הקבלן עצמו
על כל מה שנאמר כאן בסעיפי העבודה מול קבלנים, סביר להניח שתקבלו הצהרות בעל פה בסגנון אל תדאג, יהיה בסדר.
כדי שבאמת יהיה בסדר, תדאגו להסכם בכתב אצל עורך דין מקרקעין מטעמכם שידאג לבטחונות הדרושים וילווה אתכם לאורך תהליך הבנייה.
טיפים לבניית בית פרטי
אם הגעת עד לכאן… סביר להניח שכבר הבנת שבניגוד לקניית בית מוכן, תהליך בניית בית פרטי זה פרויקט מורכב שמצריך הכנה רצינית.
במאמר זה, פרטנו את הפן המשפטי של התהליך, ונגענו בקצרה בגורמים המקצועיים שנוגעים בדבר.
עכשיו, אתם כבר יודעים בדיוק לקראת מה אתם נכנסים מבחינת שלבי הבניה אבל לכל שלב ושלב ישנם תתי נושאים שדורשים ייעוץ מקצועי והכוונה.
הדפסת גרמושקה לדוגמא, או איזה סוגי עץ מתאימים לתנאי חוץ?
המלצה עבור מפקח בניה בשרון או באזור המגורים שלך, חומרי איטום איכותיים, בידוד, וכו'
המידע הזה חיוני וישמש אתכם בהמשך כדי לדרוש זאת מאנשי המקצוע ולקבל בניה איכותית וגם כדי לקבל תמונת מצב להיערכות נכונה מבחינה תקציבית.
לכן, אני ממליץ בחום להירשם לשני פורומים שבהם ניתן להתייעץ עם אנשי מקצוע וגם עם אנשים שבנו או בונים בית פרטי בדיוק כמוך.
כאן בונים בית בראש שקט
אבל שניה לפני זה, הייתי רוצה לדבר רגע על יחסינו לאן 😉
סביר להניח שבגלל שאתה עדיין קורא שורות אלה, אז מצאת את המאמר הזה כבעל ערך משמעותי למי שמצוי בהליך בניית בית פרטי.
אם יש לך פייסבוק, נשמח לשיתוף כדי לחשוף את המידע הזה לכמה שיותר אנשים.
כמו כן, אם בא לך להירשם לניוזלטר שלנו ולקבל מאמרים חדשים וטיפים בנושא נדל"ן – אפשר לעשות את זה מכאן.
ואם אין לך עדיין עורך דין שמלווה את הפרויקט, נשמח להיפגש לכוס קפה בקישור כאן.
ועכשיו,
הפורומים שציינתי קודם…
הראשון נקרא – פורום בונים בית של תפוז
השני נקרא – כאן בונים של מאקו
מקווה שעזרתי לך לקבל פרספקטיבה לגבי בניה עצמית, ואם כבר החלטת להוציא כל כך הרבה כסף ולפזר אותו בין כל כך הרבה גורמים ואנשים, אז כדאי ורצוי לשקול ליווי צמוד של עורך דין מקרקעין שידאג לכך שהכסף שגייסת בזיעת אפיך לטובת הפרויקט הזה… לא יירד לטימיון.
שיהיה בהצלחה
*אין במאמר זה כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי
כל הזכויות שמורות ואין רשות להעתיק או להשתמש במידע ללא רשות.
עו"ד מסוארי – משרד עורכי דין מקרקעין בתל אביב
