בהמשך למאמר הקודם שהתייחס למהות חוק מס שבח מקרקעין,
במאמר זה, נדבר על חישוב מס שבח מקרקעין, איך מחשבים, מה הן מדרגות המס, ומה זה מס שבח ליניארי. נכיר כלי עזר לחישוב המס, ואיזה פרמטרים נוספים כדאי להכיר שיכולים להשפיע על חיוב המס הסופי.
מומלץ מאוד לעבור אחר כך גם על מאמר נוסף המתייחס לגבי פטור ממס שבח.
שומה עצמית במיסוי נדל"ן
לאחר שנחתם הסכם למכירת זכויות במקרקעין, אין זה משנה אם מדובר בדירה, מגרש חקלאי או שטח מסחרי, המוכר והרוכש נדרשים להגיש דיווח לרשות המסים.
במסגרת הדיווח חובה על הצדדים לפרט את פרטיהם האישיים, פרטי הנכס (גוש וחלקה ותת חלקה אם קיימת) וכמו כן, להצהיר אודות המס שהינם נדרשים לשלם במידה ולא קיים להם פטור כזה או אחר.
המס עליו מצהירים הצדדים נחשב לשומה עצמית, דהיינו שומה שבעלי הזכויות ערכו ונתונה לבדיקה של רשות המסים.
אם מדובר במוכר עליו לרשום בדיווח את מס השבח לפי החישוב העצמי שלו שהוא אמור לשלם – שומה עצמית של המוכר.
אם מדובר בקונה, גם כאן הוא נדרש לעשות חישוב של מס הרכישה שעליו לשלם לפי מדרגות המס הקבועות, ככל שאכן הוא חייב במס רכישה על פי חוק – שומה עצמית של הקונה.
ככל ומדובר בנכס אשר לא קיים לגביו פטור כזה או אחר כגון מגרש חקלאיים, נכסים מסחריים וכולה הרי השבח שיחושב יהיה בהתאם לשיעור המס יחושבו לפי מספר השנים בהן הוחזק הנכס.
להלן מדרגות מס שבח לגבי נכסים שנרכשו לאחר יום 31.3.1960.
| מ-1.12012 ואילך | מ-7.11.2001 ועד 1.1.2012 | ממועד הרכישה ועד – 7.11.2001 |
25% | 20% | 48% |
לדוגמא:
אם רכשנו מגרש אדמה בשנת 1975 ב-1,000 ₪ והחלטנו למכור אותו בשנת 2015 ב-5,000 ₪.
השבח שנוצר לנו הוא 4,000 ₪ בגין המכירה. סך הכל החזקנו בנכס 40 שנה.
המס שיחושב הינו לפיו שיעורי המס שחלו באופן יחסי בכל אותן השנים שהחזקנו בנכס.
| מ-1.12012 ואילך | מ-7.11.2001 ועד 1.1.2012 | משנת 75 עד 2001 | |
| שיעור המס | 25% | 20% | 48% |
| מספר שנים שהוחזק הנכס | 3 | 11 | 26 |
| חלוקה השבח לפי יחס שנים | 4,000 * (3/40) = 300 ש"ח | 4,000 * (11/40) = 1,100 ש"ח | 4,000 * (26/40) =2,600 ש"ח |
| חישוב מס השבח | 300 * 25% = 75 ש"ח | 1,100 * 20% = 220 ש"ח | 2,600 * 48% = 1,248 ש"ח |
סה"כ השבח שישולם בגין מכירת המגרש 1,543 ש"ח = 1,248 ₪ + 220 ₪ + 75 ₪
חישוב ליניארי למס שבח מתייחס אך לנכסים שהינם לדירות מגורים מזכות
ולא למגרשים, בניינים, אדמות, או דירות שטרם קבלו טופס 4 וכולה.
החישוב הליניארי הינו הקלה במס שבח ונועד לעודד מחזיקים של דירות רבות למכור אותן ולקבל הטבה.
מהי אותה הטבה?
ממועד רכישת הדירה ועד ליום 1.1.2014 – השבח שיחול הוא 0% (אין שמס שבח בתקופה הזו). החל משנת 2014 – ועד למועד המכירה – יחול מס שבח בשיעור 25%.
לדוגמא:
טל מחזיק ב5 דירות, את אחת מהדירות הוא רכש בשנת 1988 בסך של 1,000 ₪, ומכר בשנת 2018 במחיר של 5,000 ₪.
סה"כ הרוח שעשה ממכירת הדירה (השבח) 4,000 ₪. מספר השנים שהחזיק בדירה – 30 שנה.
כמה מס שבח ישולם?
ממועד הרכישה ועד לשנת 2014 – 26 שנה.
משנת 2014 ועד למועד המכירה – 4 שנים.
אופן החישוב
4,000 ₪ (השבח) * 26/30 (מספר יחסי של שנים עד 2014) = 3,466 ₪
לגביו יחול שיעור מס 0% (דהיינו אין שבח על הסכום הזה).
4,000 (השבח) * 4/30 (מספר יחסי של שנים על מועד המכירה) = 53 ₪ כפול מס של 25%
סה"כ המס שישולם – 53 ₪ כפול 25% = 13 ש"ח
הדוגמאות שלעיל הינן להמחשה בלבד ולצורך חישוב מדוייק כאמור,
יש לקחת ולהתחשב בפקטורים נוספים כגון ניכויים מותרים, פחת, פריסת מס שבח ועוד.
לצורך חישוב עצמאי רצוי להעזר במחשבון שמעמידה רשות המסים לחישוב שומה עצמית – מחשבון מס –
על עסקה שמתוכננת להתבצע (כדי להעריך את המס המשוער) או בעסקה שבוצעה.
או…
שאפשר פשוט לתאם פגישת ייעוץ אצלנו במשרד ונעזור לך בייעוץ למכירת הדירה (גם מעבר למס שבח)
אולי יעניין אותך גם…
