מס שבח הינו מס מדינה שהמקור החוקי שלו הינו חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.

חשוב להבין שחיוב במס שבח נוצר רק אם למוכר של זכות במקרקעין נוצר רווח כתוצאה מהמכירה,
כך שאם כתוצאה מהמכירה נגרם למוכר הפסד הוא לא ישלם מס שבח.

אם רכשנו חלקת אדמה בשנת 1990 בסך של 1,000 ₪ ומכרנו אותה בשנת 2010 ב-2,500 ₪ …
נוצר רווח של 1,500 ₪ שיחוייב במס שבח.

ככל והיינו מוכרים את חלקת האדמה ב-900 ₪, למעשה נוצר לנו הפסד, ולא קיים חיוב לתשלום מס שבח.

ראוי לחדד את הנקודה כי מס שבח מוגדר כרווח הון או כמכירה הונית, ואילו הכנסות מעבודה או מיגיעה אישית נחשבות למס פירותי, מה משמעות הדבר? משמעת ענקית!! במיוחד לאזרח הקטן.

כל הכנסה שאדם מפיק במדינת ישראל מיגיעה אישית מחוייבת במס, אם אתה הולך לעבוד ומרוויח שכר, אתה תשלם מס לפי מדרגות המס המוגדרות בפקודת מס הכנסה.

קבלן בניין לדוגמא שתחום עיסוקו זה בנייה ומכירת דירות, יחוייב במס פירותי לפי פקודת מס הכנסה בהתאם לדרגות המס שיחולו עליו ולא לפי חוק מיסוי שבח מקרקעין.

ישנן הכנסות שנחשבות כהכנסות הוניות, לדוגמא אדם זכה בלוטו בסכום של 1 מיליון ₪, מאחר ומדובר בהכנסה אד הוקית, ואין מדובר בהכנסה מיגיעה אישית.
סכום המס שהוא ישלם על הכנסה הינו בהתאם למיסוי שחל על הכנסות הוניות. (יקוזז לו 25% מס רווח הון).

בהתאם גם אדם שמוכר נכס בדרך כלל הרווח ממכירה תחשב כמכירה הונית, כל עוד מכירה של נכסים איננה מקור הכנסתו השוטף, אשר קיימות בגינה פטורים או הקלות במס בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.

היכן קיימת בעיה?

קיימות עסקאות שרשות המסים יכולה לסווגן לא כעסקאות הוניות, אלא כעסקה פירותית והאמור מאוד תלוי באופן בו נמכרים הנכסים.

לדוגמא, ישנם אנשים שהעיסוק הצדדי שלהם הוא לרכוש דירות ולמכור אותן תוך שנה או שנתיים ולגזור קופון.
קיימים מקרים לא מעטים בהן עסקאות מסוג זה יסווגו על ידי רשות המסים כעסקאות אקראי.
משמעות הדבר היא שהמס שישלם אותו מוכר הוא בהתאם לגובה ההכנסות השנתיות שלו לפי פקודת מס הכנסה והוא לא יהנה מההטבות הקיימות בחוק מיסוי מקרקעין ואף יתכן כי יחוייב בנוסף בתשלום של מע"מ.