נדל"ן מסחרי

יש צורך לעשות הבחנה בין רכישה של נדלן מסחרי קיים, לבין נדל"ן מסחרי בהליך בנייה מקבלן (על הנייר) 

חוזים לרכישה של נדל"ן מסחרי מקבלן הינם חוזים מורכבים מאוד המתייחסים לסיום הבנייה ברמת המעטפת – דהיינו חלל ריק שיש להשקיע בו הוצאות נוספות בכדי להגיע לרמת הגימור בהתאם לייעוד של השטח המסחרי.

כך לדוגמא עבודות הגימור של שטח מסחרי המיועד לחנות בגדים שונות משטח מסחרי המיועד למסעדה או מרפאת שיניים….

אם הנכס שרכשנו מיועד להשכרה, אזי בדרך כלל הוצאות שיפוץ (גימור הנכס), יחולו על השוכר ובהסכם השכירות תהיה לכך התייחסות.     

כמו כן, כמו בכל רכישה של נכס מקבלן יש לבחון את הבטחונות שהקבלן נותן לנו המבטיחות את התמורה ששולמה.

ערבויות קבלן בנדלן מסחרי

חשוב להבהיר שבהקשר הזה אין חובה חוקית על הקבלן לספק ערבויות כמור בחוק המכר, שכן אין מדובר בדירת מגורים, ולכן מומלץ לבדוק היטב את מצבו הפיננסי של הקבלן ולהבטיח החזקה של כספי הרכישה בחשבון נאמנות לצד הערת אזהרה.

בנוסף ככל ומדובר בשטח מסחרי בו קיימת חברת ניהול (אם זה נכס במגדל משרדים או בקניון או במתחם כמו מתחם G ), ידרש בעל הנכס המסחרי, לשלם דמי ניהול ולחתום על הסכם מול חברת ניהול, הסכם שיש לו משמעות רבה על ניהול חיי העסק והמושכר ולכן יש לבחון אותו לעומק.

יש לקחת בחשבון גם הוצאות לתשלום לחברת הניהול לרבות ביטוחים שתדרשו לעשות על ידי חברת הניהול כגון ביטוח עבודות לשיפוץ המבנה ועוד ביטוחים נוספים לפני דרישת הקבלן או חברת הניהול.

ישנם סיכונים נוספים שצריך לקחת בחשבון כמו במקרה שהקבלן מפגר במסירת הנכס, בשונה מדירות מגורים, רוב הנכסים המסחריים מושכרים בשוק החופשי ולכן יש חשיבות לפיגור במסירה של הנכס מבחינת הפסד דמי השכירות הפוטנציאליים לכל חודש של פיגור.

שעושים עסקה לרכישת נכס מסחרי, מראש צריך לבדוק אלו סוגי רשיונות של עסק ניתן לנצל בנכס בהתאם לייעוד שלו. לדוגמא אם אנחנו מעוניינים לפתוח מוסך או מסעדה יש לעשות בדיקות מקדימות אם הנכס בו אנו מעוניינים מתאים מבחינת הייעוד שלו למטרות שלנו.

זוהי כמובן רק דגימה קטנה, ועל כל הסכם מסחרי יש לבחון לגופו ובהתאם לתנאי העסקה המתגבשת.