תושבי חוץ, החלטתם למכור או לקנות נכס בישראל? כך תעשו זאת נכון...
בחירת עורך דין מקרקעין לביצוע עסקת נדלן בישראל זהו שלב קריטי להצלחת העסקה בגלל שמעבר לרישום הנכס והעברת הזכויות שגם כך סובלים מעודף בירוקרטיה בתחום הנדל"ן הישראלי, יש לקחת בחשבון גם את נושא המיסוי כמו שיעור מס שבח תושב חוץ במקרה של מכירה ובקניית נכס את מס הרכישה.
כדי לנהל את תהליך המכירה בשלט רחוק כדאי שנכיר כמה כללי אצבע בסיסיים לפני שנקפוץ למים העמוקים.
עד סוף המאמר הזה, תדעו איך לתפעל מרחוק את אנשי המקצוע בישראל שאמורים לבצע עבורכם את העסקה בפועל. תכירו את הזכויות והחובות שלכם בתור תושבי חוץ, עלויות מס שבח, מס רכישה תושב חוזר, זכאות למשכנתא והכי חשוב, תוכלו לגבש תמונת מצב ריאלית לגבי סך העלויות ועם כמה אתם הולכים להישאר.
מי נחשב תושב חוץ?
תושב חוץ הוא אדם שאינו תושב ישראל או יחיד שמרכז חייו כבר אינם בישראל
אדם אשר שהה מחוץ לישראל 183 ימים לפחות, בכל שנה, בשנת המס ובשנת המס שלאחריה…
רואים בו מי שמרכז חייו אינם בישראל.
תושב חוץ יכול לרכוש או למכור נכס בישראל,
כמובן שמיסוי רכישה או מכירה של נכס הינם בהתאם לחוקי המס הקיימים בישראל וחלים גם על תושבי חוץ.
שיעור מס רכישה תושב חוץ ברכישת דירה בישראל
ברכישה של דירה בארץ ימוסה תושב חוץ בהתאם לשיעורי המס החלים על רוכש דירה שנייה ומעלה בהתאם למדרגות המס להלן שבתוקף נכון לשנת 2021:
- 5% – על חלק השווי שעד 1,294,770 ש”ח.
- 6% – על חלק השווי העולה על 1,294,770 ש”ח.
- 7% – על חלק השווי העולה על 3,884,295 ש”ח.
- 8% – על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש”ח.
- 10% – על חלק השווי העולה על 17,828,555 ש”ח (ועד בכלל).
פטור ממס שבח תושב חוץ
תושב חוץ יכול לקבל פטור מלא ממס שבח וזאת בתנאי שאין לו במדינת התושבות שלו דירה נוספת.
בכדי לקבל את הפטור נדרש תושב חוץ להוכיח באמצעות ראיות חיצוניות כי אינו בעל דירה נוספת במדינת התושבות שלו.
על פי חוק מיסוי מקרקעין סעיף 49א(א) על תושב חוץ להמציא אישור משלטונות המס כי אין לו דירה.
מאחר וניתן להנפיק אישור משלטונות המס רק במדינות רוסיה ובלגיה – תושב חוץ ממדינות אלו נדרש להמציא אישור זה.
במדינות בהן לא ניתן להנפיק אישור כזה – על תושבי חוץ להוכיח על סמך ראיות אובייקטיביות כי אכן אין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו ולשכנע בכך את רשות המסים בהתאם לשלבים שלהלן:
- בשלב ראשון, על המוכר -תושב החוץ- להראות היכן מקום מגוריו הקבוע במדינת תושבותו ומה טיב זכויותיו בדירה זו.
עליו להמציא חוזה שכירות או הסכם אחר המעיד על היותו שוכר ולא בעלים באותה דירה וכן אישור מוניציפאלי בדומה לארנונה בישראל כי המוכר משלם מיסים בחו"ל "כמחזיק" בדירה ולא כבעלים שלה, ככל שניתן להמציא אישור כזה.
- בשלב השני – אישור מרשות המיסים של מדינת התושבות של המוכר לפיו המוכר לא דיווח על הכנסה מדמי שכירות בגין דירת מגורים או נכס מקרקעין אחר שברשותו. לחילופין, המצאת דוחות המס של המוכר לתקופה הרלוונטית) במידה ויש למוכר הכנסות מדמי שכירות שלא נובעים מדירת מגורים, יוכל להמציא, בנוסף, תצהיר ערוך לפי פקודת הראיות לפיו לא מדובר על הכנסות משכירות של דירה אלא של נכס אחר.
- כתמיכה לאישורים הנ"ל, יש להמציא תצהיר ערוך לפי פקודת הראיות ובו הצהרת המוכר כי אין לו זכויות בדירת מגורים נוספת במדינת התושבות שלו.
יובהר כי ככל שמדובר במדינה פדרלית כדוגמת ארה"ב או מדינה המחולקת למחוזות כדוגמת שוויץ, יש לוודא שהאישורים מתייחסים לכך שלמוכר אין דירה בכל המחוזות השייכים לאותה מדינה או בכל המדינות השייכות לאותה מדינה פדרלית.
שיעור מס שבח תושב חוץ, במידה ולא חל לגביו פטור מלא
תושב חוץ אשר יבקש למכור היום דירתו יהנה מההטבה לפיה יחושב שיעור מס שבח ליניארי על השבח מדירתו.
ובמילים פשוטות מי שרכש את הדירה לפני 1.1.2014 – נהנה מפטור על השבח עד לשנת 2014. והחל משנת 2014 ועד למועד המכירה הוא ישלם 25% על השבח.
לדוגמא אדם שרכש דירה בשנת 2010 בסך של חצי מיליון ₪, ומכר אותה בשנת 2017 בסך של 1.2 מיליון ₪. כך שבין 2010 עד 2017 עלה ערך הדירה שלו ב 700,000 ₪ .
עכשיו בואו נשכלל את הנתונים ונראה כמה אותו אדם יצטרך לשלם מס שבח.
700,000 – להלן סכום השבח.
7 שנים – להלן התקופה בין הרכישה למכירה שבה נמדד השבח.
נחלק את הסכום בשנים ונראה שכל שנה שווה לידידנו משה 100,000 ₪ שבח.
בהתאם לחוק צריך לשלם מס על השבח רק על התקופה שבין 2014 – 2017 , דהיינו 3 שנים.
התוצאה – נכון להיום ידידנו משה יצטרך לשלם מס על שבח של 300,000 ₪ (במקום 700,000) מתוכם יגבה לו שיעור מס של 25%. וסה"כ ישולם מס שבח של 75,000 ₪.
מין הסתם, כדאי ורצוי שאיש מקצוע יעבור איתך על פרטי העסקה כדי לוודא שלא פיספסת החרגה שנוגעת אליך, אבל אם בכל זאת החלטת לנסות לעשות זאת לבד צירפתי לך קישור למחשבון מס שבח של רשות המיסים.
מומלץ להמתין עם המעבר למחשבון עד לסיום המאמר,
וכמובן, שגם הרחבתי על הנושא במדריך למכירת דירה שפרסמנו אז אם עדיין לא יצא לך להוריד אותו… זה הזמן.
האם תושב חוץ רשאי לקבל משכנתא?
על מנת לקבל משכנתא על תושב חוץ לפנות לבנקים ובקשתו תבחן.
כמובן שרצוי לעשות זאת לפני שנגשים לעסקה.
בדרך כלל הבנקים בישראל נוהגים להעניק משכנתא לתושב חוץ עד לגובה של 50% משווי הדירה הנרכשת, אולם יתכנו מקרים שינתנו מעבר ל-50%.
אחוזי המימון לא ישתנו גם אם מדובר בדירתו היחידה של תושב החוץ.
בהתאם לכל בנק קיימים רשימת מסמכים על תושב חוזר ותיק להמציא ממדינת תושבותו ולכן כדאי לבקש מבנק רשימת מסמכים נדרשים ולהכין אותם מראש.
האם תושב חוץ זקוק לחשבון בנק בארץ?
אופציה ראשונה
רצוי מאוד שתושב חוץ שרוכש או מוכר דירה בארץ יהיה בעל חשבון בנק בארץ.
להלן חלק מרשימת המסמכים אותם הבנק יבקש בעת פתיחת חשבון בנק בארץ.
- דרכון זר בתוקף של המבקש – בצירוף אשרת ויזה בתוקף , ככל ויידרש.
- מסמך זיהוי נוספים כגון: רשיון נהיגה, כרטיס קופת חולים עם תמונה .
- הצגת מספר סודי אישי מחו"ל (לאזרחי ארה"ב).
- לסטודנט, מסמך ממקום הלימודים על אישור סטודנט .
במידה ומדובר בתושב חוץ אשר רוכש דירה באמצעות משכנתא מאחד הבנקים בישראל –
הוא יהיה חייב לפתוח חשבון בנק לצורך גביית המשכנתא.
תושב חוץ יידרש בעת פתיחת חשבון לחתום על מסמך ויתור על סודיות, ואישור לבנק להעביר את המידע הפיננסי לארצו.
בעל אזרחות אמריקאית הפותח חשבון בנק, ימלא טופס w 9 בו הוא מצהיר על דיווח לרשות המסיים בארה"ב.
בכוח הטופס להסמיך את הבנק להעביר את המידע לגביו אל רשויות ארה"ב. אי חשיפת מידע אודות חשבונות הבנק שמחזיקים בישראל, עלול לגרור קנס של עד 30% משווי החשבונות, ובהמשך אף חקירה פלילית וכתב אישום.
אופציה שנייה
אופציה נוספת היא שעורך הדין הישראלי של תושב החוץ יפתח חשבון נאמנות על שמו והכספים יועברו לחשבון הנאמנות.
בכדי להעביר את הכספים מחשבון הנאמנות לחשבון הבנק של תושב חוץ, ידרוש הבנק להמציא מסמכים, ולחתום על הצהרות, בנוגע למקור הכספים בהתאם למדינת התושבות לרבות אישור על ניהול חשבון הבנק ממדינת התושבות.
האם תושב חוץ נדרש להיות נוכח בארץ או לשלבי העסקה?
בכדי שתושב חוץ יוכל למכור או לרכוש נכס וזאת מבלי שיידרש להגיע לארץ, בשלב הראשון עליו לפנות לעורך דין מקרקעין ישראלי הבקיא בתחום הנדל"ן לבחינת פרטי העסקה.
בשלב השני ישלח לתושב החוץ ייפוי כח עליו יידרש לחתום מול הקונסוליה בכדי שיוכל להסמיך את עורך הדין הישראלי לפעול מטעמו בכל שלבי העסקה וזאת מבלי שתושב החוץ יגיע כלל לארץ (למעט לנושא פתיחת חשבון בנק, ככל שנדרש).
כמו כן, בהמשך העסקה ייתכן ויידרש תושב החוץ לחתום בעצמו על מסמכים נוספים, שאין בכוחו של עו"ד לחתום עליהם, כגון תצהיר לרשות המסים או תצהירים לבנק, במקרה זה ישלח עורך הדין את המסמכים לתושב החוץ, והוא ידרש לחתום עליהם בקונסוליה ואחר כך לשלוח אותם שוב חזרה לעורך הדין המייצג אותו בישראל.
