פרויקטים חדשים - האותיות הקטנות שקבלני הדירות מסתירים מאתנו!
זה מדהים לראות איך בכל פרויקט חדש מפתחים קבלני דירות סעיפים יצירתיים בחוזה המכירה שלהם, אשר נועדו להגן על הקבלן ושותפיו בלבד.
איך שהוא תמיד יוצא שהקורבן העיקרי של פרויקטים חדשים, הם אותם קונים תמימים שלא מכירים מספיק את התחום, מתעצלים לקרוא חוזים באורך של מגילות ומקבלים החלטות פזיזות שעלולות לעלות להם ביוקר.
כעורך דין שחי את זה ביום יום, לאחר שנחשפתי לעשרות סעיפים ותתי סעיפים מהסוג המכובס והיצירתי אני מרגיש שמחובתי לשתף את המידע הזה כדי לסייע לכל אותם קונים באשר הם, ולמנוע מהם הוצאות מיותרות ועוגמת נפש בעתיד.
כרודף צדק, זו באמת תחושת שליחות עבורי לחשוף את מה שאתם הולכים לקרוא עכשיו.
בסיום,
שתפו את המאמר עם הקרובים לכם, שנמצאים לפני רכישת דירה חדשה מקבלן והזהירו אותם מפני הסכנות שבדרך.
שוק הדירות בישראל מתחלק בחלוקה גסה לשני סוגי רכישה של דירות.
- רכישת דירה חדשה מקבלן (רכישה על הנייר).
- רכישת דירת יד שניה.
בעוד שברכישת דירת יד שנייה הקונה בוחן פיזית את הדירה ויודע איזה נכס הוא עומד לקבל ומתי הוא עומד לקבל אותו, בקניית דירה חדשה מקבלן הקונה בעיקר מסתמך על מצגי הקבלן כאשר מועד מסירת הדירה איננו ברור על אף שהקבלן מתחייב לכך בהסכם.
הסכם לרכישת דירה יד שניה לרוב נע בין 5 עד 7 עמודי הסכם,
בעוד שהסכם רכישה של פרויקט חדש, אשר מנוסח על ידי הקבלן, מכיל לרוב בין 20 – 30 עמודי הסכם, בהם קיימים סעיפים רבים ותתי סעיפים שנועדו להגן רק על הקבלן בלבד.
כך שמי שאינו בקיא ברזי המקצוע יכול בקלות לפספס נקודות חשובות (כגון, חיובים שונים שהקבלן מוסיף מעבר לחיוב החוזי, פיצויים מוגדלים, אחריות לביצוע עבודות ועוד כהנה וכהנה),
למצוא את עצמו בעמדת נחיתות מול הקבלן, וחשוף לחיובים שלא ציפה להם.
פרויקטים חדשים של שמות גדולים
קיימת מין אמונה עיוורת בקבלנים גדולים עם שמות מוכרים.
רבים נוטים לחשוב שבהסכם מכר מטעם חברה בעלת שם, לא "ישחקו" אתנו.
בהמשך המאמר נגלה כמה האמונה הזו יכולה להזיק לנו,
וכמה מומלץ לקחת ליווי של עורך דין מקרקעין שמייצג אותנו כבר בתחילת התהליך,
גם כשמדובר בקבלנים עם מוניטין ושם.
שימו לב: לאחר חתימת הסכם המכר מול הקבלן אין דרך להחזיר את הגלגל לאחור,
ואנחנו נותרים כבולים בהסכם חד צדדי בלי יכולת לשנות שום דבר .
אזהרה: דמי רצינות לפניך
בטרם החתימה על ההסכם, הקבלן מזמן את הרוכש הפוטנציאלי לחתום על טופס "תמים" שנקרא – טופס בקשה לרכישת דירה, בו מצוינים באופן כללי פרטי הדירה המיועדת, חלוקת תשלומי התמורה ומועד המסירה.
הקונה נדרש להשאיר "דמי רצינות" וזאת בשביל שהקבלן ישריין עבורו את הדירה ולא יציע אותה לרוכש אחר.
בטופס הבקשה לדירות חדשות מקבלן מצוין כי במידה והרוכש לא יחתום על הסכם מכר תוך 14 יום (הזמן משתנה בין קבלן לקבלן), הסכום שהפקיד הקונה לא יוחזר!! רוכשים אינם מייחסים חשיבות לסעיף האמור.
שימו לב: טיפ אחד ששווה עשרות אלפי שקלים,
תמיד נדאג להוסיף בכתב בטופס הבקשה (דמי הרצינות) כי במידה ולא ייחתם הסכם מכר מחייב מכל סיבה שהיא… דמי הרצינות ששילמנו יוחזרו במלואם.
כמו כן, בשלב בו הקבלן מחזר אחרינו, זה זמן מעולה לדרוש תוספות שאנחנו מעוניינים לקבל מהקבלן ללא עלות נוספת ושאינן מצוינות במפרט כגון: תוספת שקעים, ברז גז למרפסת, חלונות גלילה וכו'.
אבל זה כבר תלוי בכישורי המיקוח שלנו מול הקבלן.
ככל שנצליח להוציא מהקבלן יותר שדרוגים לדירה בטרם ייחתם ההסכם, הרווח כולו שלנו.
פרויקטים חדשים – מפרט הדירה
בטרם החתימה על טופס הבקשה, נבקש לקבל מהקבלן את המפרט של דירה.
למי שלא מכיר, מפרט הדירה (שהוא רק נספח להסכם הקבלן), למעשה מתאר את העבודות שהקבלן מחויב להם בדירה (כגון: מספר חדרים, גודל החדרים, כמות שקעים, סוג המטבח, דלתות, מרצפות, אם יש דוד שמש, נקודות תאורה, מקלחת, האם יש הכנה למזגן, ועוד…).
הקבלן מתחייב אך ורק למה שנרשם במפרט הדירה, ולכן רצוי מאוד שבשלב המשא ומתן על המחיר החוזי של הדירה, לעגן תוספות חשובות ככל והן לא נכללות במפרט הדירה.
השלב הבא – הסכם קבלן
כפי שציינתי קודם, הסכם קבלן הוא דבר מורכב ומכיל המון עמודים ונספחים
ובשלב זה, אני חוזר ומדגיש
הסכם מכר של קבלן בפרויקטים חדשים מנוסח היטב על ידי עורכי דינו ומכיל סעיפים רבים ואותיות קטנות שבעיקר נועדו להגן על הקבלן בלבד.
זה בערך כמו לסמוך על יועץ המשכנתא של הבנק שירכיב עבורנו את התמהיל המשתלם ביותר.
הרי ברור לכולנו שאותו יועץ שעובד עבור הבנק, והאינטרס שלו הוא להכניס כמה שיותר כסף לבנק, נכון?
בחינת הסכם הקבלן מחולקת בדרך כלל לשני שלבים:
בדיקת זכויותיו של הקבלן על הקרקע
שלב זה הינו החשוב ביותר, ובו עורך דין מקרקעין בוחן את זכויותיו של הקבלן בקרקע,
האם הצהרות הקבלן על זכויותיו במקרקעין הן אכן כפי שהן מתארות בהסכם.
בשלב זה אני מבקש מהקבלן שיציג מסמכים אשר יאמתו את הצהרותיו בדבר זכויותיו על הקרקע, כגון נסח טאבו או אישור של המנהל או הסכם חכירה, או הסכם קומבינציה וכולה.
האם הקבלן כבר קיבל ערבות בנקאית לליווי פרויקט חדש או שמדובר ברכישת דירה בטרם ניתן לפרוייקט ערבות בנקאית, ובהתאם נדרש ליצור מנגנון הסכמי שיגן על רוכש הדירה.
כמו כן, האם הקבלן קיבל כבר היתר בנייה לפרוייקט,
או שמדובר במכירת דירה מבלי שנתנו עדיין היתרי הבנייה הדרושים לפרוייקט.
גם כאן על עורך הדין ליצור מנגנון הסכמי אשר מגן על רוכש הדירה במידה והקבלן טרם קיבל את היתר בנייה.
כמובן שקיימות בדיקות נוספות, שקצרה היריעה מלהרחיב עליהן, וכל מקרה נבחן לגופו,
ובחינת הזכויות המשפטיות של הקבלן, הינו שלב חשוב מאוד ברכישת דירות מקבלנים.
בחינת תוכן ההסכם
לאחר השלב הראשון, עורך הדין נדרש לקרוא את מלוא סעיפי ההסכם, ולפעול לטובת הגנה על אינטרס הרוכש מול הקבלן.
מאחר והסכמי קבלן הינם שונים מקבלן לקבלן ומגוונים מאוד, אספר בקצרה כי רוכשים שאינם מודעים לכך עלולים למצוא עצמם בהפרה של ההסכם מול הקבלן, או להיות מחויבים בסכומים שלא ציפו להם, ככל ולא שמו לב לסעיפים ותתי הסעיפים בהסכמים של פרויקטים חדשים.
תביעות רבות מוגשות נגד קבלנים על ידי רוכשים מאוכזבים, ועם יד על הלב חלק גדול מהתביעות נדחות עקב כך שהרוכשים (ולפעמים אפילו עורכי דינם) לא הגנו על עצמם בשלב החוזי, או שהם לא היו מודעים לחיובים שהקבלן שרבב בהסכם (כגון ריביות מופרזות, קנסות ועוד).
טיפ נוסף וחשוב בנושא איחור במסירת הדירה:
רצוי שמועד המסירה שנרשם בהסכם הקבלן יהיה בתאריך נקוב ולא תוך מספר חודשים כמו שקבלנים נוהגים לעשות (כלומר הקבלן מתחייב למסור את הדירה תוך 24 חודשים מיום חתימת ההסכם), לאמור יש השלכות לעניין הפיצויים שהרוכש יהיה זכאי לקבל.
כמו כן, רוכשים רבים אינם מודעים כי על פי חוק, קבלן של פרויקט חדש יכול לדחות את מועד המסירה, ב-60 יום מבלי שהאמור יחשב להפרה.
ויותר מזה, הקבלן אף רשאי לדחות את מועד המסירה, גם מעבר ל-60 יום ככל וקיימים עיכובים שאינם בשליטתו.
רוכשי דירות רבים אינם מודעים לכך ולמעשה מוצאים את עצמם בלחץ רב ובהוצאות נוספות מעבר למה שתכננו, ובמיוחד האמור רלוונטי למי שמתכנן לממן דירה חדשה מקבלן באמצעות מכירת הדירה הנוכחית שלו.
אם לא לקחנו בחשבון את "הפרט השולי" הזה, אנחנו עלולים לחפש לעצמנו פתרונות,
כאשר נצטרך לפנות את הדירה שמכרנו בהסתמך על לוחות הזמנים שקיבלנו מהקבלן,
ונישא בהוצאות כספיות רבות שלא תוכננו מראש כתוצאה מעיכוב במסירת הדירה.
מתכננים רכישת דירה מקבלן
כמו שראינו, הסכם מכר בקניית דירה חדשה מקבלני פרויקטים חדשים זה לא עניין פשוט!
משרדנו מתמחה בתהליך של רכישת דירות מקבלנים,
ונשמח לצרף גם אותך למאגר הלקוחות המרוצים שלנו.
המסגר 42, תל אביב | 079-5740020 | [email protected]
